第一章 总 则
第一条 为维护预售商品房交易当事人的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，促进房地产市场健康有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等相关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市（市本级）行政区域内取得商品房预售许可证的商品房开发项目，其商品房预售资金的交存、支出、使用及监督管理，适用本办法。
第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）取得《商品房预售许可证》后，购房人按照合同约定支付给开发企业的购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款及其他形式的全部房款。
第四条 商品房预售资金监管遵循政府主导、多方参与、专款专存、专款专用的原则。预售资金实行专款专户存储，监管额度内的资金必须用于该商品房项目所需的建设施工进度款、设备材料款等与本工程相关的费用。
第五条 市住建局负责本市（市本级）行政区域内商品房开发项目预售资金交存、支出、使用等活动的监督管理，按工程建设进度核拨预售资金，依法对违法违规行为实施执法监察；负责制定《商品房预售资金监管协议书》示范文本。
人民银行四平市中心支行负责指导商业银行做好账户管理工作。
市住房公积金管理中心负责对受委托银行住房公积金贷款发放情况监督管理。
四平银保监分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
第六条 市住建局应当会同人民银行四平市中心支行、四平银保监分局通过公开招标的方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，建立能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行库，供开发企业自行选择。
第七条 承接商品房预售资金监管业务的商业银行，应当与市住建局签订商品房预售资金监管合作协议（以下简称合作协议），约定双方合作开展商品房预售资金监管工作的相关事宜。
第八条 商品房预售资金监管额度为项目总预售款的百分之三十，总预售款以开发企业办理预售许可时报备的房屋备案价格和批准预售的商品房面积的乘积核定。
第九条 商品房预售资金应当全部直接存入商品房预售资金监管账户（以下简称监管账户）进行监管，开发企业不得向购房人提供非监管账户作为房款收款账户。
第十条 商品房预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》始，至开发项目监管楼幢办理不动产首次登记后止。
第二章 监管账户设立及监管协议签订
第十一条 开发企业申请《商品房预售许可证》前，应当在商业银行库中选定一家银行作为监管银行（以下简称监管银行），设立监管账户，并按照申请预售许可批次及开发项目楼幢范围，与市住建局、监管银行签订三方《商品房预售资金监管协议书》。
《商品房预售资金监管协议书》应作为《商品房预售方案》的内容，在申请商品房预售许可时一并提交。
第十二条 开发企业申请商品房预售许可前，如有项目开发贷款且贷款银行在商业银行库中，原则上应选择开发贷款银行作为该预售项目的监管银行。
第十三条 开发企业签订《商品房预售资金监管协议书》时，应向市住建局提供以下资料：
（一）监管项目工程预算清册；
（二）工程进度计划及对应商品房预售资金使用计划；
（三）施工合同及建筑材料、设备购销合同；
（四）其他必要材料。
第十四条 开发企业按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设监管账户。监管账户一经设立，原则上不允许变更。
第十五条 市住建局在门户网站公示《商品房预售许可证》时，应当将监管账户一并公布。
第十六条 开发企业在取得《商品房预售许可证》后，应当将监管账户在商品房销售场所显著位置予以公示，并在《商品房买卖合同》中载明。
第三章 商品房预售资金管理
第十七条 开发企业与购房人签订商品房认购协议及通过商品房网上备案系统签订商品房买卖合同时，应按照协议及合同约定的付款方式、付款金额和付款时间，由购房人通过pos机、营业网点柜面等方式，将商品房预售资金（不含待发放的按揭贷款）直接交存至监管账户。开发企业依据购房人提供的监管银行收款凭证为其出具购房票据。
购房人贷款购买商品房的，开发企业应将监管账户提供给贷款银行，贷款银行核实后，应将贷款资金直接划转至监管账户，严禁私自留存或划转至其他账户。
第十八条 监管银行要根据贷款发放的一般周期，密切监控购房贷款入账情况，对明显超出一般贷款发放期限的，要及时向市住建局报告。
第十九条 商品房预售资金使用计划应根据工程施工计划及施工合同所约定的付款时点制定，原则上应按照主体结构完成二分之一、主体结构封顶、工程竣工验收、完成不动产首次登记等环节设置资金使用节点。
第二十条 商品房预售资金按照商品房开发项目建设进度核拨，由开发企业分期申请使用。
（一）达到以下工程建设进度的，可使用不高于存入商品房预售资金监管总额的百分之三十：
1. 三层以下（含三层）的，完成基础和整栋楼结构工程；
2. 四层以上（含四层）有地下室工程的，完成基础和首层结构工程；无地下室工程的，完成基础和四层结构工程；
（二）达到主体结构二分之一的，可使用不高于存入商品房预售资金监管总额的百分之五十；
（三）达到主体结构封顶的，可使用不高于存入商品房预售资金监管总额的百分之七十；
（四）达到工程质量竣工验收的，可使用不高于存入商品房预售监管资金总额的百分之九十；
（五）预售商品房完成初始登记后，可使用剩余的商品房预售监管资金和商品房预售监管资金的全部利息。
第二十一条 商品房预售资金原则上实行全程监管，未到资金使用节点不予拨付。
第二十二条 开发企业申请使用商品房预售资金，原则上应按照商品房预售资金使用计划所确定的资金使用节点向市住建局提交申请，并根据用款事项提供以下资料：
（一）商品房预售资金使用申请书；
（二）用于支付工程款的，提供工程建设合同及工程监理机构出具的施工进度资料；
（三）用于支付工程建设所需的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；
（四）用于支付工程监理或其他行政事业性收费的，提供合同或缴费通知；
（五）其他应当提供的材料。
重复的申请材料，只可提供一次。首次拨款后，再次申请用款，应当提交上次申请用款事项的收款票据。
第二十三条 市住建局受理开发企业使用商品房预售资金的申请后，应严格依据本办法相关规定进行审核，需要确认开发项目建设进度的，应结合工程进度资料现场核查，审核工作不得超过5个工作日。符合资金拨付条件的，出具同意拨付意见；不符合要求的，出具不予拨付通知书。
第二十四条 监管银行收到市住建局出具的同意拨付意见后，应在2个工作日内将资金拨付给与开发企业签订合同的相关当事人或相关单位。
第二十五条 开发企业与购房人解除商品房买卖合同，需退还已交纳预售资金的，若监管账户累计进账金额未达到监管资金额度，由开发企业提供退房相关证明材料，申请从监管账户中退还相应款项至购房人；若监管账户累计进账金额达到监管资金额度，由开发企业自行结算退款，不在监管账户中另行列支。
第二十六条 商品房开发项目监管楼幢完成不动产首次登记后，开发企业可向市住建局申请解除商品房预售资金监管，市住建局核实后，应当通知监管银行解除对开发项目监管楼幢的预售资金监管。
第四章 责任追究
第二十七条 开发企业违反本办法规定，直接收存商品房预售资金的，由市住建局责令限期改正，逾期未改正的，依据相关规定，暂停该项目的商品房预售，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用档案。
第二十八条 开发企业违反本办法规定，未按规定支出、使用商品房预售资金，要求贷款银行将购房贷款划转至监管账户以外的账户，用监管账户归集其他性质的资金，提供虚假资料以获取商品房预售资金，或存在其他违规行为的，由市住建局依法依规查处。
第二十九条 监管银行违反规定或未按照商品房预售资金监管协议约定，擅自收存、维护以开发企业名义转入的资金，未按规定监控、反馈购房贷款入账情况，擅自拨付资金，或存在其他违规行为的，依法承担相应法律责任；市住建局可按合作协议约定暂停合作关系。
购房贷款发放银行未按规定将发放的贷款资金直接划转至监管账户的，依法承担相应法律责任。
对存在违规行为的监管银行、贷款发放银行，住房公积金管理部门可按相关协议约定暂停与其合作关系，市住建局可按相关协议约定暂停其他相关业务的合作关系，并通报金融主管部门依法查处。
第三十条 开发企业、工程监理等机构提供虚假工程施工进度资料的，除由市住建局依法依规处理外，还应依法承担其他法律责任。
第三十一条 市住建局工作人员在商品房预售资金监督管理工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，按照相关规定给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十二条 本办法自发布之日起施行，有效期5年。
来源：四平市住房和城乡建设局
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