大家好，我是地产一品堂。
今年整个房地产行业出现了跟以往很不一样的现象，很多房企因流动性危机，罕见的频繁爆雷。未来很长一段时间内，受到融资成本提高对盈利水平的影响，房企“去杠杆”的操作还会继续。
组织变革已然成为行业的新常态。毕竟，喊出“白银时代”后，郁亮直接跳过“青铜”将当下的行业阶段定义为“黑铁时代”。而胡葆森更是坦言，对于已经躺平的房企来说，“黑铁时代”都不是了。
房地产转型升级，无异于大象转身，但在这背后，一个常年被忽视的领域却在此时异军突起，悄然露出了锋芒。
“代建”这个名词好像在十年前很少有人提到，但是这两年却是反复被拿来讨论的话题。
地产一品堂独家获悉，老宋的蓝城旗下多个平台公司都在大面积裁员，看来房企救命稻草似乎也遇到了麻烦。
代建基本逻辑：硬实力吃饭
基本逻辑
代建这个名词其实很早在地产圈就有，在黄金时代，由于市场太好，很多开发商融资渠道很宽，也容易加杠杆走规模，不愿意赚这种小钱。
随着“黑铁时代”的到来，代建业务正在不断吸引新的入局者，但就目前整体情况而言，我国的代建行业仍然处于初步发展阶段，也还未像物管、商管那样形成分拆上市潮，叩开资本市场大门的，仅有两家，分别为绿城管理、中原建业。
代建的盛行其实也是大市场化的必然产物，早期地产开发商偏重投资逻辑，忽略了产品打造，在金融杠杆上面一去不复返，也违背了地产开发的本质其实是建造优质的房子。
摘掉“房地产商”的标签，一度在房企中盛行。可是，建好房子才是房企最擅长的老本行。成本高企、市场萎缩、政策多变，如何继续在开发业务里赚钱？
代建可谓就是房企靠“老本行吃饭”的最佳体现：不用拿地融资、既能冲规模又能挣钱。
简而言之就是，省去投资成本，从地产商转向服务商，做最擅长的开发管理。新战场下，代建模式的优势一览无遗：轻资产重管理、成本转移、高利润、品质有保证。
代建需要极高门槛
前面提到代建的基本逻辑，看着挺美，但并不是所有房企都有能力做代建。
代建市场处于初步发展阶段，行业集中度较高，对受托方的行业知名度、专业度、品牌溢价能力尤其看重。
能规模化做代建的基本上严格来说属于建造能力很强的，产品力口碑都有优势的房企才有可能介入这个领域。
目前，代建主流的模式有三种：政府代建、项目代建和资本代建。其中政府代建的门槛最高：周期短、要求高、利润薄。
未来基于项目股权的代建模式将成为主流，资本代建在现实中将越来越常见。
起初的代建，一般是零股权第三方委托开发，但在现实中，委托方反而希望代建商也入一点股，给予他们超额收益，这样对项目会更加上心。由此便诞生了商业代建中最常见的一种模式“小股操盘”。
操盘方或是按照销售收入，收取一定比例的管理费和品牌使用费，及按持股的比例分享的项目利润；或是与合作方签订超额利润的分成协议，制定浮动的激励机制，以对应不同等级的KPI。
蓝城的发展逻辑
绿城产品的影响力
蓝城前身为绿城，无论蓝城还是绿城，创始人宋卫平都参与其中。蓝城与绿城相互成全，彼此成就。绿城为中交掌控，宋卫平只是股东和名义上的董事长。蓝城才是宋卫平真正掌控的项目，这是绿城与蓝城的本质区别。
所以说现在的蓝城才是老宋的嫡系部队，只不过玩的纯轻资产战略，依托绿城系统多年的产品基因 建造能力，属于典型的代建企业。
蓝城于2016年6月再次拆分为新蓝城和蓝城，新蓝城负责代建业务，而绿城买断了宋卫平蓝城下边的代建业务，全面接手新蓝城。
蓝城集团旗下有高达几十个平台公司，每个平台公司都独立运作，不管是做小镇还是代建，基本上都是依托蓝城的品牌价值，所以这个逻辑就导致拓展项目的质量差异非常大。
核心痛点
目前房企布局代建项目之所以困难，得不到大面积复制，核心原因是沟通成本、风险责任与所获得的收益极不匹配。
之所以业主请外面的代建公司做代建，大部分项目都肯定是有问题的，也有是资金问题，规划问题，市场下行等问题，在整体大环境下，不管你是代建开始重资产，这个整体市场环境是无法改变的。
如果期间业主出现了资金或者信用问题或者在任何证照报审环节不配合，项目就可能直接停滞，或者错过销售黄金期，失败概率远远高于品牌房企自行开发。
事情不会按代建方的意愿发展，毕竟，代建方只是管家而已，沟通、扯皮、反复、背锅、夹心饼干……
其次，首先地主得有丰厚的利润，不然额外背负一个8%的费用，带来的销售溢价和成本降低的收益能否超过这个费用有待商榷。
其次是地主不差钱或者能在市场上找到钱，项目的利润厚也需要搭配安全的现金流，否则无法按期支付工程款项目又如何能正常运转。
蓝城现在很多非浙江的项目都存在大量亏损状态，情况不容客观。
然而大环境趋严，地主不得不抽调资金，或者项目本身的利润未能达到预期,不排除地主翻脸不认账的情况，后期这个结算也存在很大风险；
代建是伪命题
总结
代建行业看起来红红火火，早期绿城 蓝城代建优势是完全基于在浙江省内的产品影响力，有很多政府代建项目可以有不错的利润空间 稳定的回款。
但是目前如果一旦全国化拓展，很多商业代建项目布局都在三四线城市，目前三四线城市低迷，住宅项目滞销 很多不良资产项目需要全部改造，这个成本根本无法覆盖这个项目的利润，亏损是必然。
还是那句话，代建看起来是美好的，目前一窝蜂的进入这个领域的房企不在少数，多数企业还没有准备赚小钱的打算就随意进入一个新市场，给大家的空间其实并不大。
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