最近，在多重效应的叠加作用下，楼市有了一些起色，楼市小阳春的关键词也频现。这跟一些城市特别是一线城市政策松绑有密不可分的关系。但是楼市能否真的迎来小阳春，或者楼市能不能在小阳春后走向复苏呢？
就目前来看，我认为言之过早。尽管现在各地政策效果正在作用到市场层面，看房热度也有了很大的提升，但是成交量能不能持续还得进一步观察，还要看3月4月的数据情况。无论如何，哪怕市场这么一点点变化，对市场信心的提升也都是有帮助的。
近日，社科院专家倪鹏飞在长白山论坛上表示，中国房地产的调整将是一个长期的过程，这跟过去20年高速增长下的饱和有关，市场已经严重过剩。未来无论是人口还是收入等方面的影响都会导致房地产市场发生调整。
对于房地产的调整大家都能理解，这是必然要经历的，可是什么时候是个头儿啊？对此，倪鹏飞认为，只有房地产市场走完3步，才可能谈楼市复苏。
哪三步呢？第一，一手房增量下降主导期；第二，二手房过剩存量消化的主导期；第三，一手房存量消化的主导期。只有这三步完成后，房地产才可能进入新一轮增长和复苏期。
这都是什么意思呢？现在的房地产调整正在经历哪一步呢？
在倪鹏飞看来，以前楼市调整只需要经历新房增量和存量下降，并没有经历二手房过剩阶段，调整就能结束。可现在，二手房市场也存在存量过剩的问题，而新房市场不仅有政策限制，还有一些风险因素的存在，导致需求无法跟得上。
所以，倪鹏飞预判，此轮调整应该先进入二手房市场，在2023年二手房市场出现基本眉目之后，可能一手房存量消化才能进入主导期。
倪鹏飞的预判是否对不好说，但是从宏观趋势看，我认为确实是这样的一个逻辑。如今，房企大洗牌颠覆了我们从来没有过的认知，市场的调整自然会影响到新房市场的增量，越是这样，购房者越是担心不能按时按质交楼，会选择不买房，哪怕买，也会选择更为安全的二手房市场。
这就会对二手房过剩存量的消化起到一个助推作用。这也就意味着房地产已经到了二手房消化库存的时候，那调整的如何呢？其实，2023年，二手房市场调整的还是比较大的。
由于新房价格限制较多，所以二手房价格调整更大。70个大中城市的二手房价格全部低于一年前，降幅前三城市是徐州、厦门和南京，分别下降9%、7.9%和7.4%。如果单独拿出个别项目跌幅更大，跌几十万上百万都不在少数。
尽管如此，二手房价格跌到位了吗？
前不久，倪鹏飞也曾表示，房地产大幅调整是过去超增的回归，过去超速增长导致城镇存量二手商品房明显过剩，而中国房地产增量和价格调整还没有结束。虽然一些城市的一些区位已经下降了30%甚至更多，但总体上尤其是新房价格还没有调整到位。
此前，经济学家高善文的话似乎也印证了这一点。他表示，二手房价格修正已完成，当前宏观经济政策的核心问题是如何尽快恢复一手房市场功能。要是2024年能像二手房一样，新房市场继续向下有一个比较明显修正的合理区间的话，那么楼市调整过程基本就能结束，交易量就会重新回来。
可问题在于，买涨不买的逻辑怪象仍在发挥重要作用，即使他们也知道降价可能会换来成交量的上涨，但有时候还必须保持端着的姿态，可是价格不降，就一直僵持着，一个是买不起，第二就是买得起也不敢买。其实，有钱人也在看着没钱人，都是有钱的买担心将来卖不出去。
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