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编者按：起伏跌宕的2021年合肥楼市，从上半年的欣欣向荣已经走向尾声逐渐平稳，在4.6新政调控的大背景下，楼市走向越来越让买房道路上的购房者们迷茫。
“十一”后不少开发商们摩拳擦掌纷纷抢占市场，此时，购房者是积极入市还是持续观望？接下里的楼市还有哪些值得关注的项目呢？安徽楼势独家策划【合肥楼市直击】，走进合肥真实楼市情况。
合肥二手房首次环比下降
今日（10月20日），国家统计局发布《2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。
9月合肥新建商品住宅销售价格涨幅在70个大中城市中并列第四位，涨幅最大的是重庆市，为8.3%。与新建商品住宅不同，全国70个大中城市9月二手住宅销售价格18个城市环比上涨，其余均下降。
其中合肥新房环比上涨0.4% ，已经持续16个月“上涨”，同比上涨5.7%，涨幅较上月有所回落；二手房环比下跌0.2% ，同比上涨5.0%，为16个月以来首次环比下降。
从数据来看，合肥9月二手房首次环比下跌，近几个月来，合肥调控政策接连不断，热门楼盘摇号 限售、政滨高二手房限购、学区房限购范围扩大、土拍竞配建竞品质……二手房，市场流动性降低，成交量下滑，大量小区90天0成交，二手房指导价的消息放出，让很多购房者产生了观望情绪，一些区域二手房有价无市。
但近期可以明显感受到，合肥楼市如同合肥天气一样，降温明显！
新房“花式促销”回归
新房方面，大批楼盘都启动了分销和渠道销售，甚至久违的花式促销也出现了。
这在一个多月之前，在市区或者三县都很难出现特惠房源，一房难求，哪怕北城，都是开盘即售罄的现象，而肥西也开始出现正常首付可买，市场降温信号明显。
二手房挂牌量激增
二手房方面，指导价将发布消息的释放，加上前期贷款方面一直收紧，交易受限，若指导价发布，参考东莞的表现来看，合肥二手房市场将再次“重创”。
在合肥一些二手房交易平台上，从挂牌量来看，也有明显变化。
7月合肥挂牌二手房69613套。
8月中下旬，挂牌量71405套。
9月下旬，飙升至76834套。
10月下旬，持续增长至77084套，挂牌量增加7471套，增幅10%。
除了挂牌量的激增，挂牌价格也有明显下调。除了平台上的降价，朋友圈中介发布的房源降价也多了起来，近期房源最高的降价高达80万/套。
楼市降温，置业如何选？
市场遇冷之下，合肥的房地产市场又将如何变动？纯新房还有哪些选择？二手房还能不能买？
据不完全统计，截止目前，合肥九区三县还有约56家纯新盘待入市。
区域：滨湖3个、包河6个、庐阳5个、经开7个、蜀山5个、新站6个、瑶海4个、肥西5个、肥东6个、长丰9个。高新、政务无供应。
入市时间：自6月首批集中供地出让的12宗涉宅地块均为摇号竞得，其余第二次集中供地，滨湖3宗，庐阳3宗、蜀山2宗、包河2宗、瑶海2宗、新站3宗、经开4宗，最快要等到明年上市。市区除去这19宗地，仅17宗地待入市，其中滨湖、包河、庐阳新盘供应更是不容乐观，库存告急。
库存：56家纯新盘中，三县占20宗，库存较为充足的还是三县，其中长丰、肥东最多，无论新盘还是目前在售楼盘。
滨湖区
滨湖区一直是市区最热门区域，随着楼市的降温，新盘佳兆业滨湖和鸣的首开也受到了一定影响，目前小高层已经首开售罄，洋房已上分销。
其余3家纯新盘仅建发地块规划暂未正式公布，网传将新建14栋住宅；
置地BK202101号地块：案名置地栢悦轩。规划建设2栋26F的高层（其中一栋为租赁住宅） 1栋17F小高层，共计356套房源。
联发BK202103地块：联发正荣滨语听湖。拟建设8栋小高层，9栋高层，共计1618套房源，其中A地块共677套房源，B地块共941套房源（租赁住房585套，商品房356套），总可售房源1033套。
3盘预计明年上半年入市，滨湖新房将补仓近2000套房源，基本改善为主，有置换改善客户，不妨等等，可在明年再看滨湖。
包河区
包河区接下来将有3盘将入市，其中中骏世界城近期宣传海报增多，项目已启动，预计本月底开放展厅，最快年底或明年初首开；
蓝城滨河湾网曝该盘规划19栋低密度多层、10栋小高层，小高层（8F-18F）及低密度多层（8F以下），户型方面，小高层主力户型约115㎡、135-162㎡；多层主力户型约142-160㎡、180-190㎡，共计1224套新房。
华宇中梁锦绣兰院项目拟建设2栋27层、28层高层、一栋18层中高层、5栋11层小高层、回购房，住宅共503套（包含回购房155套）。
庐阳区
庐阳区目前仅佳源2盘即将入市，其中纯新盘佳源誉和湾预计11月中旬首开，项目计划首开2#、3#、5#，共67套房源，建面128-140㎡，装修洋房，均价23388元/㎡。
蜀山区
蜀山区下半年入市房源集中在运河新城板块，其中方远翰文院已经加快进度，预计近期将推出，放风消息备案单价会比高速便宜1000元/㎡左右。
通和融创.融耀星辰项目拟新建11F洋房7栋（包含1栋9F），17F小高层6栋（含1栋18F）。洋房户型建面约116㎡，小高层户型建面约95㎡和105㎡，装修交付，具体推出时间待定。
瑶海区
瑶海区接下来仅伟星璞悦台（伟星长江赋）一家纯新盘待入市，预计首开15层小高层5#，共计56套房源，备案均价17199.99元/ ㎡；低密多层3#、6#、7#，共计96套房源，备案均价19416.99元/㎡。
新站区
新站区接下来将入市纯新盘有乐富强观悦台、文一朗书轩。
乐富强观悦台预计售楼部本月底开放，文一朗书轩项目拟新建5栋18F小高层、5栋11F小高层、7栋8F洋房。其中自持1栋18F小高层。项目共计961户，其中代建回购约170户，可售住宅约791户。
经开区
经开区年底入市新盘预计仅置地天玺，伟星地块预计优先推出商业，考虑经开置业的也可关注下招商、华润、皖投新地块。
三县
三县中目前纯新盘待入市最多的为长丰县，其中上坤晶萃四季首开在即！目前正在火热预约中，首开G8、G9#建面约89㎡ 小高层、Y6,Y9#建面约95㎡洋房。
肥西县地块均为今年新拍地块，预计明年入市。其中保利、振兴地块虽肥西产证，但享受经开配套，预计明年又是抢手项目。
肥东县即将入市的有4家，分别是文一未来轩、远洋·星悦、中海橙郡、斌锋当代阅ΜΟΜΛ。
结语
对于买房人而言，接下来至明年，合肥还有不少纯新盘待入市，也不乏有优质项目，至于现在是否是最佳购房时间，还有待市场考验。
刚需或者刚改置换者，目前新房可选对房企直接上车，二手房目前虽有下调，但仍然还是整体偏高，降价幅度并不明显，若后期房贷松动，有性价比较高的房源，也可下手。
如果不是很急，可继续观望新房、二手房市场行情，预计还将有楼盘出现低首付、特惠房源等，二手房价格继续回调，买房成本再次降低时再选择上车也不迟。
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