文 | 席凡凡
在遭受了行业的巨大变化之后，行业运行的底层逻辑也发生了变化，越来越多的房企正在“去金融化”，逐渐的脱去“金融属性”“金融重心”的外衣，尝试轻装上阵。这就迎来了地产行业的轻资产转型，代建行业的“轻资产、低杠杆”等核心优势正迎合了地产轻资产转型这一现状，正是房企尝试轻装上阵的方向选择。
如今，众多房企已经纷纷抢滩，占领代建领域资源。相对于拥有15万亿体量的地产行业，仅1.8万亿市场规模的代建领域，为何受到如此多企业的青睐？入局者众多，而企业的水平良莠不齐，代建新秀们又如何在这一领域构建起强劲的竞争优势？
本文将带着以上问题，对代建如何支撑房企形成可持续的竞争优势做出解析。为此，我们以行业内的标杆代建企业为基础，总结归纳出了4种建设路径——建设标准化体系、提升产品力、资源整合、差异化品牌输出，从不同维度去探讨代建企业的前路究竟在何方。
PART.01 标准化体系覆盖，平衡成本与效率
对于企业来说，标准化建设一直是成本控制的有效手段。对于代建领域来说，实施对代建业务和代建体系的标准化管理，不仅可以达到节约资源、平衡成本、提高管理水平的目的，而且可以加强代建业务的有效开展。绿城管理作为第一家上市的代建企业，首创了代建4.0体系，并开发了独特的「3 3」业务模式，率先为代建的体系化标准的建立给出了方向。
全国化的经济布局同时，绿城管理也在持续保持行业领头羊的影响，开发了独特的业务模式并开创了一套先进的方法论–「3 3」业务模式和标准体系–代建4.0体系。
代建「3 3」业务模式：即在三项代建主业基础上叠加三项配套服务。三项代建主业包含:政府代建、商业代建及资方代建;三项配套服务包含:金融服务、产城服务及产业链服务；
代建4.0体系：绿城代建4.0体系以“柔性代建”为核心，内容主要包括品质信用协定与价值分享计划，是对代建模式的一次创造性变革与标准升级，真正实现为委托方按需定制。
绿城代建4.0体系
2020年7月10日，绿城管理作为代建第一股上市成功。一年之后，绿城管理不负众望，作为“代建第一股”发光发热， 充分展现了逆周期特质，在行业波动中保持经营稳定，实现了逆境中的突围。
2021年报显示，期内持续经营收入达到22.43亿元，较上年同期增长23.7%，毛利达约10.41亿元，同比增长20.2%，实现持续经营业务归母净利润5.65亿元，同比增长31.9%；新拓代建项目的合约总建筑面积达2280万平方米，同比增长约21.9%；新拓代建项目代建费预估71.1亿元，同比增长约22.3%。经营性现金净流量5.66亿元，且无负债。由此可见，绿城管理在实现规模扩张的同时，盈利能力也保持在不错的水平。
绿城管理执行董事、CEO李军认为，“代建是一个社会资源整合的过程，有无数的参与方、供应商。需要一个统一标准体系，统一的认知体系和语言体系”。代建方通过对对业务模式的创新和体系的系统化输出，系统的输出的自身的代建方法论，同时也是建立区别于其他代建企业的核心优势所在。
PART.02 产品能力提升，强化产品品质
好产品打造是房企发展的基石，尽管现在评价一个房企优秀与否的维度越来越多，产品仍旧是帮助企业建立竞争壁垒的最关键之处。代建方的产品打造能力自然也是衡量其代建能力的关键因素。
绿城管理的“绿星标准”，被业内称之为代建领域“米其林星级标准“，是其对代建产品品质的保证。绿星标准以相互约束、合作共赢为核心原则，直击代建痛点，覆盖代建前后端的产品、供应商、运营、服务四大模块，并与开发成本、收益绑定，让管理过程、结果清晰透明，为定制开发、成本控制、产品品质确立科学标准。
绿城管理绿星标准
绿城管理的政府代建项目也严格执行了“绿星标准”，打造了一批提升城市风貌的“最美保障房”，如杭州海潮雅园、缙云西桥世家和金华金都美苑等，无一不是绿城产品品质的体现。
杭州海潮雅园
中原建业作为代建黑马，通过五位一体的产品研发视角，以客户需求为核心，不断提升产品的竞争力，并以在地原则、自然原则、健康原则，致力于建设适合当地人住的房子。在产品的品质把控上，更是通过设计前置等工作提高项目的开发速度，打造10大场景模块、8个时态、41个生活细节及设计5大亮点，并采用标准化、工业化和信息化等先进的技术方式，提升建筑工程的质量、效率和标准。
无论是绿城还是中原置业，虽然代建给了这些房企带来了新的赛道选择，但是对产品力的提升仍然是这个领域不变的追求。代建方仍需回归产品本身，精耕细作、持续打磨，突出产品特色，进行产品创新，产品才是硬道理。
PART.03 资源整合生态化，实现多方共生
现在的行业，早已不是单打独斗的行业。懂得整合资源，共享优势资源，让重要的资源获得认可，以此构建强大的竞争优势，才能打开新的格局。对于代建领域尤其如此，代建的业务领域已经延伸至全链条服务中，强大的资源整合能力是对代建企业提出的要求。
绿城管理作为代建领域的引领者，不断迈向新阶段的同时，也在持续为代建领域的健康发展拓宽新路径，提升自身资源整合能力。2021年5月，绿城管理联合当代绿建、华润置地、金地管理、雅居乐房管以及中原建业5家代建领军企业组建了“轻资产联盟”。联盟内部更好的实现商机分配和交换，并做好供应链整合，目前在代建领域，这个轻资产联盟已经收揽了代建领域近半数企业。
绿城的CEO李军在绿城刚结束的2021年度业绩发布会上说， “我们去全国各地做项目，需要优秀的供方、上下游的产业链和我们一起战斗，所以供应链建设是我们的核心能力之一。”绿城凭借轻资产联盟，实现了大范围的推广自身的业务模式和代建优势，同时也作为行业领袖，推动资源整合，创作新的合作模式。
绿城管理宣布成立轻资产联盟
这是一个价值共享合作共赢的时代，房企从独自作战的初级状态，到形成平台协同、供应链整合的高阶阶段，资源在逐渐生态化、平台化，做好供应链整合，联合开发，强化与伙伴的合作，共享信息资源，才能实现代建的多方共赢。
PART.04 差异化品牌输出，形成核心竞争力
在市场的沉淀中，越来越多的产品逐渐走向了同质化。无论是住宅、商业、旅游、文化地产都需要用品牌来创造新的价值，对于代建也不例外，除了输出自身的管理经验、自身的品牌标准以及丰富的产品开发经验之外，如何让品牌为代建业务赋能，从品牌上增加吸引力及溢价能力，也是一个非常重要的考量点。
以“共建业、同发展”为愿景目标，中原建业主要从事商业代建，通过轻资产模式，对外输出品牌、管理、服务、运营、文化、后期物业等专业的房地产开发运营综合服务。与此同时，中原建业紧跟时代步伐，持续拓展业务版图，将自身的商业代建业务持续拓展至政府代建和资本代建。
中原建业整合自身优势资源，开发出精细化管理模式，以“精细化”为核心标签，对项目管理全流程进行梳理，整合出涵盖整个项目流程的逻辑框架图。并对整个项目流程的关键环节提炼出了拟定了“三会管理”、“项目分类分级分项管理”等重点管理措施，不断细化执行层面颗粒度，不断提升市场竞争优势。
中原建业总裁对全流程精细化管理的经验分享
管理红利时代，中原建业以“全流程精细化“打出了差异化品牌标签，持续打造自身的核心竞争力。差异化的品牌标签不仅是企业核综合能力的表现，也是企业对外的品牌名片。在不可预测的市场变化中，拥有强大品牌差异化的企业会更好的跃过市场危机，形成强大的竞争力。
结 语
作为房地产行业的衍生，市场行业的变化给企业预留了一定的发展空间，随着多数房企转向布局轻资产业务，代建领域竞争压力加大，代建企业也越来越多，“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权。”所以这也意味着，代建业务在输出自身强大的专业能力及资源整合能力之时，必须建立强大的品牌影响力作为加持，提升代建商的产品力和服务力，以此来巩固自身的品牌输出能力，聚合企业成长势能。
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