2022TOP五强物业设施设备房管理制度及操作规程

一、高压配电房

高压配电房管理制度

一、高压配电房是项目供电重要部位，未经项目经理或机电工程师许可，除机电维修管理人员外，其它任何人不得擅入。

二、操作维护责任人必须是持《高压进网证》、《特种作业操作证》的合格人员。

三、凡进入高压室作业（包括清洁性工作）必须由二人以上进行，严格执行操作监护制度，遵守操作规程。做清洁卫生工作时必须保持规定的安全距离。

四、室内严禁存放与操作无关的一切杂物，保持室内清洁卫生，设备状况良好。

高压配电房房管理规定

一、必须由项目经理批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压配电房室。

二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。

三、严禁在室内吸烟。

四、操作配电房前，应仔细阅读配电房说明书及注意事项。

五、断电后，必须进行接地保护。

六、合闸前，必须断开接地保护。

高压开关柜操作规程

一、操作人员必须持有市级以上供电局颁发的“高压操作进网证”，必须熟悉一次系统结线及开关柜操作原理，操作时必须穿戴好绝缘手套、绝缘鞋。

二、操作人员必须严格遵守《操作票制度》，操作时至少有二人以上在场，一人操作一人监护。

三、操作时先打开接地开关操作孔锁、真空开关操作孔锁、检查三相电源指示灯。

四、对于接地开关，其指示牌为“|”时表示接通，为“”表示分断；对于真空开关，其指示牌为“|”时表示接通道，为“”表示分断。

五、分闸操作：先按动跳闸机构钮，开关指示牌呈“”向，再用操作柄操作接地开关，使指示牌呈“|”向。后锁上操作孔锁，分闸完毕。

六、合闸操作：先用操作柄操作接地开关，指示牌呈“”向，再用操作柄操作真空开关，操作柄插入操作孔后使操作机构向下运动，指示牌呈“|”向，三相电源指示灯亮，再使操作机构向上运动进行锁定，最后锁上操作孔锁，合闸完毕。

七、严禁操作进线柜接地开关及出线联网开关。

二、低压配电房

低压配电房操作规程

一、合闸送电操作规程：

1、非机电组人员不得进行合闸操作作业。

2、合闸前，应断开各分路全部空气开关。

3、确定整个线路无人进行操作，无短路现象。

4、对各电源开关进行合、断一次试送电合闸后检查各表指示，并观察五分钟。

二、停电操作规程：

1、断开各分回路的空气开关，拉下各回路刀闸开关。

2、断开低压配电柜总开关。

3、挂好“有人操作严禁合闸”的警示标牌。

三、停（送）电操作程序：

（1）停电程序：断开低压侧各分路负荷开关和闸刀——断开低压侧总空气开关——断开低压侧总刀开关。

（2）送电程序：与停电顺序相反。合上低压侧总刀开关——合上低压侧总空气开关——合上各分路刀开关及负荷开关。

四、市电—发电转换操作程序：

（1）有自动投入功能的市电—发电供电系统。

市电停电数秒钟后，启动并建立电压，电气联锁装置动作，线路自动转入发电供电。此时，电工对中央空调、分体空调等设备，以及需人工转换的部分线路进行手动转换。

市电恢复后，对于上述设备、线路再行转换及重新启动。转换操作应参照“停送电操作顺序”进行。

（2）无自动投入功能市电—发电供电系统。

市电停电时，手动启动发电机，待电压稳定后，逐级依次进行转换。市电恢复后，则依照与之相反的顺序进行转换电操作。转换操作应参照“停送电操作顺序”进行。

五、维护作业：

1、严禁带电操作。特殊情况必须带电作业时，应有可靠的防护措施，并按照安全进行作业，现场有专人监护，以防触电。

2、每天巡视设备运行情况，如实填写运行记录表，发现问题及时检修。

3、定期对设备进行维护保养，保持配电房整洁，防止尘物污染及小动物进入造成短路。除必要的配套工具外，配电房不得存放易燃易爆及其他物品。

配电房管理制度

一、严格执行《电工安全操作规程》，严禁非工作人员入内。

二、值班人员必须熟悉电气设备运行情况，保持配电房的情节卫生。

高压配电房管理制度

一、高压配电房是项目供电重要部位，未经项目经理或机电工程师许可，除机电维修管理人员外，其它任何人不得擅入。

二、操作维护责任人必须是持《高压进网证》、《特种作业操作证》的合格人员。

三、凡进入高压室作业（包括清洁性工作）必须由二人以上进行，严格执行操作监护制度，遵守操作规程。做清洁卫生工作时必须保持规定的安全距离。

四、室内严禁存放与操作无关的一切杂物，保持室内清洁卫生，设备状况良好。

高压配电房房管理规定

一、必须由项目经理批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压配电房室。

二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。

三、严禁在室内吸烟。

四、操作配电房前，应仔细阅读配电房说明书及注意事项。

五、断电后，必须进行接地保护。

六、合闸前，必须断开接地保护。

高压开关柜操作规程

一、操作人员必须持有市级以上供电局颁发的“高压操作进网证”，必须熟悉一次系统结线及开关柜操作原理，操作时必须穿戴好绝缘手套、绝缘鞋。

二、操作人员必须严格遵守《操作票制度》，操作时至少有二人以上在场，一人操作一人监护。

三、操作时先打开接地开关操作孔锁、真空开关操作孔锁、检查三相电源指示灯。

四、对于接地开关，其指示牌为“|”时表示接通，为“”表示分断；对于真空开关，其指示牌为“|”时表示接通道，为“”表示分断。

五、分闸操作：先按动跳闸机构钮，开关指示牌呈“”向，再用操作柄操作接地开关，使指示牌呈“|”向。后锁上操作孔锁，分闸完毕。

六、合闸操作：先用操作柄操作接地开关，指示牌呈“”向，再用操作柄操作真空开关，操作柄插入操作孔后使操作机构向下运动，指示牌呈“|”向，三相电源指示灯亮，再使操作机构向上运动进行锁定，最后锁上操作孔锁，合闸完毕。

七、严禁操作进线柜接地开关及出线联网开关。

二、低压配电房

低压配电房操作规程

一、合闸送电操作规程：

1、非机电组人员不得进行合闸操作作业。

2、合闸前，应断开各分路全部空气开关。

3、确定整个线路无人进行操作，无短路现象。

4、对各电源开关进行合、断一次试送电合闸后检查各表指示，并观察五分钟。

二、停电操作规程：

1、断开各分回路的空气开关，拉下各回路刀闸开关。

2、断开低压配电柜总开关。

3、挂好“有人操作严禁合闸”的警示标牌。

三、停（送）电操作程序：

（1）停电程序：断开低压侧各分路负荷开关和闸刀——断开低压侧总空气开关——断开低压侧总刀开关。

（2）送电程序：与停电顺序相反。合上低压侧总刀开关——合上低压侧总空气开关——合上各分路刀开关及负荷开关。

四、市电—发电转换操作程序：

（1）有自动投入功能的市电—发电供电系统。

市电停电数秒钟后，启动并建立电压，电气联锁装置动作，线路自动转入发电供电。此时，电工对中央空调、分体空调等设备，以及需人工转换的部分线路进行手动转换。

市电恢复后，对于上述设备、线路再行转换及重新启动。转换操作应参照“停送电操作顺序”进行。

（2）无自动投入功能市电—发电供电系统。

市电停电时，手动启动发电机，待电压稳定后，逐级依次进行转换。市电恢复后，则依照与之相反的顺序进行转换电操作。转换操作应参照“停送电操作顺序”进行。

五、维护作业：

1、严禁带电操作。特殊情况必须带电作业时，应有可靠的防护措施，并按照安全进行作业，现场有专人监护，以防触电。

2、每天巡视设备运行情况，如实填写运行记录表，发现问题及时检修。

3、定期对设备进行维护保养，保持配电房整洁，防止尘物污染及小动物进入造成短路。除必要的配套工具外，配电房不得存放易燃易爆及其他物品。

配电房管理制度

一、严格执行《电工安全操作规程》，严禁非工作人员入内。

二、值班人员必须熟悉电气设备运行情况，保持配电房的情节卫生。

三、保持良好的室内照明和通风，室内应急灯状况良好，墙上配挂温度计，室温控制在35°C以下。

四、室内放置有效干粉灭火器和二氧化碳灭火器，设备上各标识牌清晰、醒目，操作工具、标识牌、警示牌绝缘保护器材齐全。

五、实行24小时巡查制度，每班值班员必须认真填写《电力运行记录表》，发现异常问题及时处理和报告，并把监控情况如实填写在《值班记录表》上。

六、巡查内容包括室内（变压器室）有无异声、异味（温控器），屏上指示灯是否正常，电缆沟内是否积水，雷雨天室内是否渗水等，发现异常及时报告，并做好值班记录。

七、配电房内严禁乱拉乱接线路，如确有需要和线路改变（年大检修时），必须书面报告公司。

八、严禁违章操作，操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套、标识牌。

九、在带电设备周围严禁使用钢卷尺、皮卷尺和线尺（夹有金属丝者）进行测量工作。

十、在电容器绕上或进入工作时，应将电容器逐个多次放电并接触后方可进行。

配电安全操作规程

配电值班人员须经上岗培训，并取得上岗合格证，同时熟悉所辖供配电系统，高低压开关操作方法及母联运作流程后，方可执行本规程，本规程中“低压”指400V工作侧，变压器高压侧10KV。

一、操作准备工作

1、穿戴好绝缘保护用品，并准备好工具和警示牌。

2、操作人员和监护人员应同时在场。

二、低压合闸程序

1、确定受电变压器相对

2、确定相邻低压总平，观察有无异常。

3、执行先合低压正常后，观察有无异常。

4、检查三相电压正常后，合上支路负荷屏闸。

5、若使用母联供电，则先确定另一个低压总屏处于断开位，并挂牌后才实行母联方式。

6、严禁变压器并联运行，示功率因数情况在合支路负荷屏闸后，适当投入电容器屏闸。

三、全面断电程序

1、必须执行先断支路负荷，然后断低压总屏，最后断高压进户屏的原则进行断电操作。

2、全面断电后，应在高压进户侧挂牌警示。

3、若是检修，应合供电屏地刀，确保检修人员安全。

四、区段断电程序

1、低压区段断电分两种情况：

1）若是检修低压部屏，应断开高压供电闸，并挂警示牌。

2）若是检修支路负荷屏、母联屏和电容器屏，应断开该路低压总屏并挂警示牌；另外，电容器屏切断后，须经十分钟后再投入。

2、变压器区段检修应断开相应的高压供电屏闸，且联通该屏地刀，以确保安全。

3、支路屏以后的检修区段停电，只须停该支路屏，并挂警示牌。

五、挂警示牌程序

1、低压区段严禁送电位置必须挂“严禁送电”警示牌。

2、实行谁挂牌谁取牌的安全操作程序。

六、安全巡视检查程序

1、巡视检查，主要采用耳听、眼看、鼻嗅等感官方式，确定各受电部位有无异常，如发现异常，应及时报告并做详细记录。

电工安全操作规程

一、保证安全的组织措施：

1、在电气设备上工作，必须执行工作票制度，保证工人员的安全，避免事故发生。

2、工作票由项目负责人或工程部主管根据系统情况和操作内容进行签发。

3、工作许可手续，可以通过工作票履行工作许可手续。

4、执行工作监护制度，使工作人员受到监护人的指导与监督，以及时纠正违反安全规章的行为。

二、保证安全的技术措施

1、停电：必须将全部设备或部分设备的电源完全断开，有一个明显的断开点。

2、验电：对已停电设备的进出线的各项目进行效验，确认设备无电。

3、施工或设备检修应设接地线：对于可能送电至停电设备的电源侧均应三相短路接地。

4、悬挂指示牌：一经合闸即可送电到施工或检修设备的开关和刀闸操作把手上悬挂“禁止合闸，有人工作”的标识牌。

三、安全操作规定：

1、电气设备的操作人员，必须掌握变配电系统的分布、性能及操作方法。

2、电气设备操作必须由二人执行，一人操作，一人监护，且对设备比较熟悉者作监护人。

3、按设备的电压等级穿戴好绝缘劳保用品，按操作要领进行操作。

4、送电操作程序：先合上电源侧隔离开关，后合上负荷侧隔离开关。

5、停电操作程序：先拉开负荷侧隔离开关，再拉开电源侧隔离开关。

三、发电机房

发电机房管理规定

一、 发电机房附近不应该有导电尘埃、腐蚀性化学气体、易燃易爆物品。

二、 发电机房应通风良好，环境温度应为5℃—40℃，空气相对湿度不得大于95％。

三、 机房内设备由专业技术人员负责管理和巡视，无关人员严禁入内。

四、 保持室内清洁卫生，定期保养。

五、 严格执行岗位责任制，执行设备的安全操作规程，不得随意更改设备运行方式及整定值。

六、 发电机的应急柜电源切换开关平时应放在市电位置，一旦市电失电，应急开关应机械切换到发电机电源上。

七、 发电机控制开关应放在自动位置上，启动时间放在7秒（s），当市电失电时，发电机应在7秒（s）之内正常发电送往电网。

八、 发电机的直流电瓶平时应浮充电。

九、 当发电机正常运行，要对发电机的运行参数及状况做详细的记录。

十、 建立巡视记录，每班巡查一次，特殊情况加强巡视。

十一、 严格遵守安全防火制度。

柴油发电机安全操作规程

一、自动状态

1、保持启动电动机的蓄电池组达到启动电压。

2、保持散热器冷却水位正常，循环水阀常开。

3、曲轴箱油位保持在量油尺刻线±2cm的范围内。

4、油箱油量在一半以上，燃油供油阀常开。

5、发电机控制屏的“运行——停止——自动”开关放在“自动”位置。 ;

6、机组配电屏的模式开关在“自动”位置。

7、散热器风机开关打在“自动”位置。

8、机组收到试电失压的讯号后启动，确认试电失压，切开转换柜试电开关，合上转换柜发电开关，启动机房的进风和排风机。

二、 手动启动

1、室内气温低于20℃时，开启电加热器，对机器进行预热。

2、检查机体及周围有无妨碍运转的杂物，如有应及时清走。

3、检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位。如油位水位低于规定值，应补充至正常位置。

4、检查燃油供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。

5、检查起动电动的蓄电池组电压是否正常。

6、检验配电屏的试验按钮，观察各报警指示灯有否接通发亮。

7、检查配电屏各开关是否置于分闸位置，各仪表指示是否处于零位。

8、启动进风和排风机。

9、按动发动机的起动按钮，使其启动运转。如第一次起动失败，可按下配电屏上相应的复位按钮，待其警报消除、机组回复正常状态方可进行第二次启动。启动后，机器运转声音正常，冷却水泵运转指示灯亮及路仪表指示正常，启动成功。

三、手动操作并联供电

1、待并车发电机的油温、水温、油压达到正常值，运转正常。

2、等并车发电机的输出电压和频率的数值与母排上的数值相一致。

3、把待并车发电机的同步器手柄打在“合闸”位置。

4、观察同步指示器的指示灯及指针。

5、观察同步指示器的指示灯，完全熄灭时或指针旋转到零位，即可打上并电合闸开关。 　　

6、机组进入并车运行，随后把其同步器手柄旋回“关断”位置。

7、如果同步器合闸后，同步器指针旋转太快或反时针旋转，则不允许并车，否则，将导致合闸失效。

8、手动并车成功后，应立即与低压配电房联系，落实总配电屏馈出开关可否合闸送电后再行操作。

四、运行安全管理

1、按照规定时间检查各指示仪表，注意润滑油的压力，水温是否有变化。润滑油的压力不得低于150kPa，冷却水温度不得高于95℃。

2、检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位，低于正常位置应予以补充。

3、勤观察配电屏各仪表及报警指示灯是否正常。凡红灯亮表示有故障，绿灯为正常运行指示灯。

4、查充电器是否正常充电。

5、倾听机器的各部分运转声响是否正常。

6、手模机体外壳、轴承部位外壳、油管、水管，感觉温度是否正常。 ;

7、留意发机或电器设备是否有焦糊等异味。

8、发现有不良情况，应即时处理解决；严重的应停机处理。

9、凡故障停机，须把故障消除，然后按动机组上的重复手掣，机组方可再进行运作。　　10、对各运行参数，每班记录不少于两次。

五、停车

1、总控屏的输出馈电开关分闸，脱开电网。

2、发电机空载运转10分钟后停车。

3、停止机房的风机、冷却水泵等。

四、生活水泵房

泵房管理制度

水泵房是提供业主生活、消防用水的关键部位，是直接关系到业主生活和生命财产安全的重要部位。为管理好水泵房，明确职责，制定如下规定：

一、水泵房及底下水池，消防系统全部机房设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁打扫，做好记录。解决不了的问题及时书面报告领导。

二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。

三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半个月检查一次。

四、消防泵按定期保养规定进行检查，每月进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。

五、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。

六、水泵控制回路每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。

七、注意电机运行时的电流、升温情况，声音是否正常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100%良好状态。

八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。

九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，确保处于良好状态。

二次供水管理制度

一、二次供水管理要求：

（一）设施设备维护部主管每月5日之前检查小区内每个水池（箱），将将检查情况记录在自己的工作日志上。

（二）二次供水管理由一名设施设备维护人员专职负责。该设施设备维护人员必须持有卫生防疫站认可的《健康证》。

（三）每个水池（箱）应结构完好、无渗漏，检视窗应加盖上锁，水池（箱）周围及顶盖应清洁干净。

（四）水池（箱）应每隔4个月清洗、消毒一次，清洗员必须持有经卫生防疫站认可的《健康证》。

（五）清洗消毒水池（箱）时应提前两天通知客户服务中心，由客户服务中心通知有关用水部门和用户做好储水准备。

二、水池（箱）清洗消毒安全注意事项

(一)在水池（箱）内作业时，光源需采用36V以下安全电压，最好用手电筒或应急灯。

(二)抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认开关可靠。

(三)水池（箱）消毒人员需戴防护眼镜和口罩，如果在水池（箱）内感到头晕、气喘，则应马上离开水池（箱）到外面呼吸新鲜空气。

(四)上下水池（箱）时应把紧扶手、踩稳不锈钢梯，严防跌落。
三、水池（箱）清洗消毒前的准备工作

(一)1：100灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制的消毒液。

(二)潜水泵、应急照明灯或手电筒。

(三)扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。
四、水池（箱）清洗消毒程序

(一)排放水
排放水应提前关闭水池（箱）进水阀，让水池（箱）水位用到接近消防用水水位，以免浪费；为确保用户正常用水，排放干水池（箱）的时间应控制在1.5小时以内。

(二)清洗消毒

清洗：铲出水池（箱）内泥沙及各种沉淀物；用扫把或尼龙刷从水池（箱）顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗；如果仍未洗干净应再进行刷洗直至干净为止。

消毒：用扫把或尼龙刷蘸取1：100灭菌净水溶液（或防疫站配制的消毒水溶液，依次反复刷洗消毒；之后将水池（箱）盖好封闭半小时；用清水冲洗一遍整个水池（箱），排出消毒水溶液；重复用清水冲洗一遍并排出消毒水溶液；

注水：清洗消毒工作全部结束后，清理收拾好所有工具。打开闸阀向水池（箱）内注水，达到调定的水位后加盖上锁。

五、取样送检

(一)用干净的矿泉水瓶从水池（箱）中部提取500ml水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送检单位及送样日期。

(二)水样当天由设施设备维护部主管安排人员送至市卫生防疫站进行检测。

(三)如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池（箱）直至合格为止。
六、记录存档
水池（箱）清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清晰地把情史记录在《水池（箱）清洗消毒记录表》内，并于每次小区全部水池（箱）清洗消毒工作结束后三天内把记录整理成册交设施设备维护部存档，保存期为两年。

水污染事件防范措施及报告制度

根据《中华人民共和国传病防治法》和《生活饮用水卫生监督管理办法》，为了预防和控制突发性生活饮用水事故发生及水污染引起的传染病传播流行，规范小区内生活饮用水集中式供水突发事件的处理工作，保护小区业主的生命安全和健康，维护小区的稳定和发展，结合小区实际，特制定本制度。

一、成立小区水污染防范措施应急小组，组长为小区项目经理，成员为小区工作人员。

二、应急小组负责在发生事故时，及时向所在地政府、省卫生监督主管部门报告，调配和组织相关人员和物资进行紧急事故抢救，同时向物业公司上级部门报告。

三、二次供水管理人员严格履行工作职责，一经发现异常现象，第一时间向小区项目经理及相关部门人员报告（5分钟内）。

四、小区项目经理确认发生事故，立即向省卫生监督部门及公司上级相关部门报告（10分钟内），并现场组织处理工作。

五、应急小组负责现场处理全面工作及协调工作，包括现场调查与控制，现场设施及污染处理，样品采集，清洗消毒，水源保护等工作，快速消除污染，减少危害，启动安全水源。

给排水系统维养职责

一、定期检查生活泵、气压罐、排污泵、水池、水箱管道、阀门、公共卫生间、管道进内的上下管道，阀门、集水坑、室内外排水沟渠（井）。

二、生活泵、污水泵、管道、阀门定期进行维修保养，要求设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确。无跑、冒、滴、漏现象。备用泵、污水泵、消防泵一般半个月要启动一次，如发现问题要及时处理。

三、集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）定期疏通、清掏，排水畅通无堵塞；化粪池每年清掏一次。

四、生活水箱（池）入口封闭，加盖加锁，溢水管、赤水管道气口要加金属网，室外的通气口要有防护设施。

五、雨、污水分离，不得混排，污水排放要达标。

六、二次供水的贮水（箱）不得同其他用途的贮水设施混用。

七、每半年应对二次供水水池（箱）进行全面清洗、消毒，水质经由资质的疾病预防控制机构检测并达标。

八、制定临时停水、保管及水污染等应急处理预案，计划停水要提前通知业主。

五、消防水泵房

消防泵房管理制度

消防泵房是小区消防用水的关键部位，消防泵房能否正常工作是直接影响到住户人身财产安全。为及时向住户提供合格小区消防用水，管理好消防水泵房，特制定如下制度：

一、消防泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由工程部负责使用管理，并指定专人负责（以下称“水管员”）。作好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。

二、消防泵房内机电设备由工程部班值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。

三、消防泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。

四、消防水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。

五、消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷系统），须对其进行盘车，每季度对电动机进行一次绝缘摇测。

六、消防泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。

七、严禁非火灾情况使用市政消防水。消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续。

消防水泵操作流程

一、消防水泵房值班人员使用消防水泵应按规定要求及时通知运行消防中心值班人员。

二、消防水泵房的消防水泵确定为自动启动和手动停止的运行方式。

三、消防泵房的消防水泵的自动(压力开关控制)启动过程：在消防泵房的配电消防水泵控制柜，把电源开关操作手柄打在“ON”的位置；当消防水管网的压力低于7.5kg/c㎡时，消防泵房的消防泵会自动启动供水；低于5.5kg/c㎡时，消防泵房的另一台消防水泵启动供水，这时两台消防泵同时工作，

四、消防水泵房消防水泵的“停止”操作步骤：在消防控制中心的消防主控盘的“自动/手动”选择开关上选择手动后，按下消防泵房的消防水泵的“停止”按钮，停止消防泵房的消防水泵工作，或在在现场电动消防泵控制盘上按下“停止”按钮，停止消防泵房的消防水泵工作。

五、水泵房消防水泵手动控制操作步骤：在消防中心的消防主控盘的“自动/手动”选择开关上选择“手动”；在消防泵房的消防水泵控制箱上，把电源开关操作手柄打在“ON”的位置；在消防中心的消防主控盘按下消防电动消防泵“启动”按钮，启动消防泵房的消防水泵；在消防中心的消防主控盘按下消防消防水泵“停止”按钮，停止消防泵房的消防水泵。

六、消防泵房的消防水泵控制箱就地操作步骤：在消防泵房的消防水泵控制箱，把电源开关操作手柄打在“ON”的位置；在消防泵房的消防水泵控制箱上按下“启动”按钮，启动消防泵房的消防水泵；在消防泵房的消防水泵控制箱上按下“停止”按钮，停止消防泵房的消防水泵。

六、消防控制室

消防监控中心交接班制度

一、接班人员必须提前十五分钟到达本岗位，做好交接准备。

二、上岗前必须按规定着装，检查仪容仪表，精神面貌良好。

三、检查岗位的设备运行是否良好和交接巡视检查、执机注意事项。

四、 当班人员必须记录本上填写好设备运行、巡检等情况，并要求字迹清楚，记录齐全。

五、将消防应急工具，相关资料如数按规定摆放整齐。

六、 做好中控室卫生清理工作，保证机器、地面、墙面洁净。

七、接班人员未到，在岗人员不得离岗，应及时向有关领导汇报，请示处理办法。

八、交接班各项内容经确认后必须在交接班本上签名和时间，以示确认和负责。

九、如遇到突发事件等特殊情况，接班者协助交班者对事件进行处理，待事件处理告一段落，经交上级领导批准，再进行交接班。

十、接班人酒醉、情绪不稳、意识不清、不得交接班，应上报请示处理办法

十一、交班者要按本制度进行交班，如未按规定办，接班者可以提出意见，要求交班人员立即补办，否则可以不接班，并向有关领导报告。

十二、消防中控室双人执机，不得单人交接执机，不得电话信誉交接，应有文字体现。

消防监控中心工作制度

一、严格遵守国家的法律、法规和公司的各项规章制度。了解和掌握消防报警控制设备设施各项性能指标及操作方法，熟悉相关专业理论知识和安全操作规程，持证上岗；

二、坚守岗位，时刻保持高度警惕。监视火灾报警控制和监控设备设施，严格按程序操作，认真处理当班发生的事件，并如实记录；

三、经常性对消防控制室设备及通讯器材等进行检查，定期做好各系统功能试验、维护等工作，确保消防设施运行状况良好；

四、保持室内清洁卫生，设施设备无污渍、无尘土，室内物品摆放整齐、墙面、地面洁净；妥善保管和使用控制室内相关设备设施和各种公用物品，杜绝丢失和损坏，并做好领用借用登记；

五、当火警发生时，正确及时地操作使用消防报警控制设备设施，并按规定的报警程序及时的通知有关部门及负责人；火灾确认后，按要求正确的启动和关停有关消防设备设施，配合组织灭火工作；

六、发现设备设施故障时，及时通知值班领导和工程技术人员进行修理维护，不得擅自拆卸、挪用和停用设备设施。主动配合相关人员进行设备设施检修和维护并如实登记；

七、充分发挥监控系统优势，密切关注项目内各种情况，注意发现可疑人或可疑物。发现异常情况应及时报告值班领导，按照操作程序果断采取应对措施，不得麻痹大意、延误战机；

八、做好中控室的保密工作。无关人员禁止进入消防控制室内，因工作需要进入监控室的，需经项目主管同意后方可进入，当班值班员应做好记录；

九、认真填写当值期间相关设施设备运行记录，发生的情况和处理结果。当班未处理完毕的应交代接班人员继续跟进，并做好物品交接工作；

十、完成领导交给的其它工作任务。

消防监控中心值班员制度

一、值机员必须坚守岗位，不得擅离职守。按规定准时接岗、巡视，认真执行岗位职责，除楼层巡视和处警以外，值班机员不得做与本职工作无关的事情；

二、值机员不得不得无故缺勤和私自换班，因特殊情况急需换班时，值机员必须提前三天向消防领班申请并填写“换班申请表”，上报部门领导同意后方可调班。换班过程中若发生重大责任事故，当班者要负主要责任；

三、积极配合秩序维护员做好日常工作，发生紧急情况时，若值机员无法处理或超出职权范围时应及时按程序上报公司领导，值机员不得擅自做主；

四、建立完善的工作记录制度，值机员应将本人姓名、日期、班次、消防监控系统运行情况、值班情况及需跟进事项详细记录在案，并认真做好交接；

五、无关人员不得擅自进入中控室，如有公司领导批准的，中控人员应严格执行来客登记制度；

六、值班员应主动承担中控室的卫生保洁工作，将工具用品摆放整齐，每日对地板、地面、室内设备设施、器材、桌椅和门窗玻璃进行清洁，室内设备不可有积尘土和污渍；

七、在岗工作期间不得拨打私人电话、玩游戏、看书报杂志、吸烟、喝酒、睡觉。严禁在中控室吃东西；

八、注意仪容仪表，保持良好的精神状态，按规定着装和携带执勤用品。

九、认真填写当值期间相关设施设备运行记录，发生的情况和处理结果。当班未处理完毕的应交代接班人员继续跟进，并做好物品交接工作。

背景音乐系统操作规程

一、开机前

1、检查电源线路是否连接，电源指示灯是否正常。

2、检查各机接口有无损坏。

二、开机

1、先开电源总控制柜，再开功率放大器。

2、选择CD机、卡座、收音机之一进行音频播放。

3、检查信号指示灯是否正常。

三、音量的选择

1、严格控制音量，不得超过功放的有效功率。

四、功放区域的选择

1、按照要求选择功放所控制的区域。

2、功放的编号应与区域选择控制编号相对应。

3、检查区域内的音响声音、音量是否正常。

消防设施、器材管理制度

一、消防器材是指灭火器、干沙箱、防毒面具等器材。消防设施是指建筑物内的火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、水幕系统、防火门、防火卷帘、室内消火栓、室外消火栓、高位水箱、水泵接合器、警铃等固定设施。消防安全标志是指与消防有关的文字、图案等。

二、消防器材和消防设施时扑救各类火灾的先决条件和战斗武器，要求全体员工都要爱护消防器材、消防设施和安全标志。

三、非火灾情况下，任何部门和个人都不准使用、试用和玩耍消防器材、消防设施和安全标示。特殊情况需要使用时，需经消防管理部门许可。

四、严禁占用消防通道，堵塞安全出口；严禁圈占、堵塞消防栓、灭火器等消防器材和消防设施，保证通道出口通畅，消防器材处于随时可用状态。

五、严禁擅自挪用、拆除、停用消防设施器材，对破坏消防设施、器材和标示的行为予以严肃处理，造成严重后果的送公安部门处理，并号召全体员工检举破坏消防器材、设施和标示的行为。

六、按有关规范配备消防器材和消防设施。

七、由专职人员对消防器材和消防设施的使用情况进行日常巡检，按照消防器材和消防设施的性能要求，每日、每月或每年进行一次检查，对达不到标准的消防器材和消防设施及时更换或维修。

七、风机房

风机房管理制度

一、风机房内照明应保持完好，路线整齐，无临时接线。

二、机房内应保持环境清洁，通风良好，不得堆放杂物。

三、风机房内任何设备未经允许不得移动位置。

四、风机房内应有灭火器，放置于易取处，严禁在机房内吸烟。。

五、每月同消防检查一起，试运行一次。

六、机房钥匙由专人管理，无关人员不得进入机房，如需参观要有工作人员陪同下才可进入风机房。

七、平时应注意风机滤网是否有堵塞，如有此情况应立刻清洗风机滤网。

八、应定时检测控制线路。

风机操作规定

一、开机：

1、当发生火警或地下车库过于潮湿或空气过于污浊时将开启给风机。

2、风机可在机房配电柜开启，也可在消防控制中心开启。

3、开启前应先检查配电柜内各元件是否完好，有无隐患（消防中心开启出外）。

4、开启后观察各表指示是否正常。

5、非火警及其他紧急情况时，严禁在消防控制中心开启。

6、非火警时，请用“正常状态”，“高速状态”为消防专用。

二、关机：

1、风机同样可以在消防控制中心和风机房配电柜关机。

2、出现异常时，请立即关机。

3、关机后，应检查各元件是否完好。

4、关机后，应将其置于“自动”状态。

三、维修：

1、维修时，应将空气开关断开。

2、用测电工具确定无电操作。

3、消除一切可能影响风机运行的因素。

送、排风机保养制度

正确、及时的保养风机是风机正常可靠运行的保障，是延长设备使用寿命的重要保证。给排风机的保养分日常保养和年度保养。

一、每月清洁设备卫生一次（包括控制柜）。

二、定期检查风管有无破损。

三、电机运行出现异常时应及时查明原因，清除隐患。

四、每年检查一次电机的绝缘电阻。（规定值不得小于：0.5MΩ)

五、定期紧固接线点，检查接触器动作是否灵活可靠。

六、定期紧固固定螺丝。

八、电梯机房

电梯机房管理制度

一、每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘、机房及通道内不得住人、堆放杂物。

二、保证机房通风良好，机房内悬挂温度计，机房温度不得超过41度。

三、机房内照明良好，应急照明配备齐备，充电良好。

四、机房门窗就完好并上锁，未经项目经理、部门主管同意禁止任何人入内。

五、按规定定时对机房内设施进行维修保养。

六、每天对机房巡视，发现有达不到要求的马上处理。

电梯困人紧急救援程序

当遇到电梯困人故障时，首先应安慰轿厢内乘客，按以下步骤先行救援被困乘客同时并通知电梯维护保养单位来现场检查处理：

首先确定轿箱停靠位置，根据电梯所处位置作出相应的处理：

一、轿箱停于接近电梯口的位置：

1、关闭机房电源开关；

2、用专用外门钥匙开启外门；

3、用人力开启轿厢门（要慢、用力不要过大）；

4、协助乘客离开轿厢；

5、重新将外门关好（人在厅门处不能用手扳开为止）。

二、轿厢停于远离电梯口的位置时：

1、利用电话或其他方式通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其关闭；

2、进入机房，关闭该故障电梯的电源，用松闸扳手盘车，将电梯放至最近的电梯口。

3、然后按第一种情况处理。如果有其它比较复杂情况，应及时报电梯维修保养单位处理。

电梯维修保养标准

一、机房：

1.机房通风良好，温度在5―40度之间，相对湿度不大于85%，保证没有雨水侵入；

2.机房的干粉灭火器应保持正常压力；

3.机房的紧急救援操作规程、注意事项齐全，并挂在明显处；

4.轿箱平层标志明显可见；

5.机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处；

6.机房电源、插座良好；

7.无关人员禁止进入机房，保持清洁；

8.曳引轮对铅垂线的偏差小于2.0mm；

9.限速器调节部位应有铅封，非劳动局专业人员禁止调整；

10.限速器、安全开关灵活可靠；

11.限速器－安全钳－安全开关连动可靠；

12.曳引轮标出的运行方向清楚；

13.各轴承灵活，运行时无异常声音，温度不高于80度；

14.导体各相间和相地之间的绝缘良好，电气设备外壳接地良好；

15.供电电压波动在上下7%范围内，频率波动上下2%范围内；

16.动装置制动良好，轿箱以额定速度空载上行至行程上部范围内断电时，应能完全停止。

二、井道与轿箱

1、底坑（保养参照GB7024.1-86）

九、其他

维修工具管理制度

1. 目的

规范维修部工具管理，确保维修工具的完整及维修工作的开展。

2、适用范围

适用于维修部的工具管理。

3、职责

3.1工程维修主管负责工具的申购、发放控制、使用的监督检查。

3.2 负责确定个人和公共工具的使用的监督检查。

3.3 维修员负责个人工具的保管，合理使用。

4、管理规定

3.1 各维修员根据工作需要，可以配备个人常用工具及小组公用工具，个人工具由本人负责保管，公用工具由主管或指定专人负责保管。

3.2 所有工具都要进行建账管理，做到帐物相符，每人必须在各自的《工具领用登记表》上签字。

3.3 所有的工具必须正确使用，特别是电动工具必须正确、合理地使用，发现问题必须立即停止使用。要严格遵守安全操作规程，不准违章使用。

3.4 所有工具坚持交旧领新的原则，在领用新工具时必须交回旧的工具，交回的工具统一由库房处理，不准外流。

3.5专业工具未经培训不得随意使用。

3.6 较大型的专业工具应随用随借，当日归还。

3.7 新增加的工具必须经维修主管批准后，方可购买。新工具在领用时也必须进行登记、建帐签字。

3.8 所有工具实行丢失赔偿的原则。

3.9 建立工具管理档案，实行工具报损制度；

3.10对部分易损工具采取交旧领新的方式进行；

3.11对部分常用而又不容易损坏的工具应采取定期更换的制度；

3.12对部分大型工具应建立严格的报损制度，按照报损（损坏原因）、申购、采购（应有相关工程人员陪同并提出相关数据）、领取的程序进行；

3.13对工具实行个人负责制，谁掉谁负责赔偿的制度；

3.14对于公共工具及大件工具应由班长负责进行统一管理，并进行缺陷记录；

3.15对在工作中损坏的工具应填写报损单后（同时将损坏的工具交回库房）方可领取；

3.16对于损坏的工具应定期进行统一销毁（应有相关负责人签字）；

3.17对于损坏的工具应由专人保管，并建立专用工具档案，不得轻易损坏、更换，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行适当赔偿，如属自然损坏（需有相关部门负责人出具损坏凭据）则按照报损程序办理。

4. 记录

倒闸操作制度

1、倒闸操作必须根据强电工程师或值班负责人命令，受令人复诵无误后执行。发布命令应准确、清晰，使用正规操作术语和设备双重名称，即设备名称和编号。发令全过程和听令报告时都要做好记录。

2、停电拉闸操作必须按照开关

负荷侧刀闸

母线侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺序与此相反。如变压器需要停电时，应先停低压、后停高压；送电时先送高压，后送低压。严防带负荷拉合隔离开关（刀闸）。为防止误操作，高压电气设备都应加装防止误操作的闭锁装置。

3、倒闸操作人填写操作票，每张操作票只能填写一个操作任务，下列项目应填入操作票内：

①应拉合的开关和刀闸。

②检查开关和刀闸的位置。

③检查接地线是否拆除。

④检查负荷分配。

⑤装拆接地线。

⑥安装或拆除控制回路、电压互感器回路的保险器。

⑦切换保护回路和检验是否确无电压等。

⑧操作票应用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。操作人和监护人应根据模拟图板或接线图核对所填写的操作项目并分别签名，然后经值班负责人审核签名。

⑨操作前应核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。按操作顺序操作，每操作完一项，做一个记号“√”全部操作完毕进行复查。

⑩倒闸操作应由两执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护。

7、操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置，应立即向值班负责人或主管负责报告，弄清楚后再操作。

8、电气设备停电后，即使是事故停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。

9、下列名项工作可以不用操作票：

①事故处理。

②拉合开关的单一操作。

③拉开接地刀闸或拆除全电房仅有的一组接地线。但上述操作均应记入操作记录薄内

10、操作票应先编号，按照编号顺序使用。作废的操作票应注明“作废”字样，已操作的要注明（或盖章）“已执行”字样。上述操作票保存3个月。

变压器维护保养制度

一、确保变压器安全运行，保证人身安全，正常供电，杜绝事故发生；

二、变压器在运行中，值班人员要做到四勤（看、听、闻、问），每周进行一次全面检查，要随时了解和掌握 运行情况，发现问题应及时解决；

三、检查变压器冷却油面，油封有无漏油现象；油温是否正常，冷却装置是否良好运行，硅胶是否变色。防爆膜是否完整，有无裂纹；

四、检查、清洁绝缘套管，无破损裂纹及放电烧焦现象，外壳接地良好。一、二次母线接头接触良好，有无发热现象；

五、进行停电维护，清扫瓷套管及有关附属设备，检查母线及端子等连接点的接触情况，摇测绝缘电阻及接地电阻。

设施设备房值班制度

一、值班员工必须严格坚守工作岗位，不得私自离岗、串岗；

二、未经批准擅自脱岗者，作违反劳动纪律处理，造成损失的追究经济责任；

三、值班员必须集中精力保持警觉，认真工作不得麻痹大意或做任何与值班无关的事；

四、值班员必须服从当值主管的安排听从调配，执行公司的规定；

五、值班员严格执行巡检制度。做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现稳患，迅速排除故障，保证设备安全运行；

六、值班员必须掌握并正确实施应急处理方案。遇突发事件应保持冷静，果断处理；

七、值班员必须做好事故现场的保护工作，搜集有关数据和原始记录，等候上级到场处理；

八、值班员必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写。